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工業団地と一般の土地の比較

Comparison between Industrial Estate's land and General Land

「工業団地の土地」と「(工業団地外の)一般 の土地」の
購入に関しての比較

工業団地の土地
一般の土地
工業団地の土地と一般の土地の比較
「タイ工場ドットコム」サイトでは、タイの工場用地を購入に当たって、 「工業団地の土地」を買うケースだけなく、「(工業団地外の)一般の土地」も購入を希望されるケースもある事から、価格とメリット・デメリットを纏めてみたのでご参考頂きたい。

当サイトでは、『工業団地の土地』と、『(工業団地以外の)一般の土地』の物件情報を掲載している。

そこで、土地の価格を比較してみると 『(工業団地外の)一般の土地』の価格が圧倒的に安く感じるだろう。

となると少なくとも価格の上では 『(工業団地以外の)一般の土地』の方が圧倒的に安いのだが、安いには理由があるのが世の常で、次のページ以降にて順に説明をして行きたい。

※ 当サイトでは、 『(工業団地以外の)一般の土地』を購入しての工場建設を推奨するものではない。特に『不動産業界』は海千山千の世界なので十分そのリスクを考慮頂く事を強く願う。

工業団地の土地価格の内訳

モデル例では、工業団地の販売価格(500万バーツ)と、一般の土地の価格(200万バーツ)と比べて、圧倒的に価格差があるが、工業団地の土地の内訳をみてみるとその理由が見えてくると思う。

工業団地の土地に関しては、開発費用(多額の造成費用、インフラ整備費)、その他手数料と、デベロッパーの利益が乗っている為、2.5倍もの価格になってしまっている。

一般の土地では、通常不動産仲介手数料の3%が価格にのっているので、その部分が手数料であとは純然たる土地の価格である。

これだけの差があるのであれば一般の土地を買った方がお得だと感じるだろうが、ちょっと待って欲しい、次のページにて詳しく説明したい。

工業団地と一般の土地のインフラ比較

工業団地の土地
一般の土地
工業団地と一般の土地の比較
モデル例では、工業団地の販売価格(500万バーツ)と、一般の土地の価格(200万バーツ)を比べているが、開発に多額の費用が掛かる為、こうした価格の違いに現れてきている。

写真を見てもらえれば一目瞭然であるが、工業団地の土地では、

■ 雑草や樹木などが抜かれ(写真の一般の土地ではサトウキビ畑になっている)

■ 盛土などを行い地ならしをし、平地化されている

■ 電源供給、上水、下水と言ったインフラ整備がされている

■ 道路などのアクセス道路が整備されている

以上の様にインフラ整備がされているが、一般の土地の場合には全て購入者が行わなければならない。寄って価格にも違いが現れてきている。

工業団地以外の土地購入の場合は、開発費を含めて考える

以上の説明から、一般の土地を購入の場合には、造成費用、インフラ整備の価格を考えて、価格を比較しなければならない事が分かる。 (そうなると、先ほど、2.5倍もあった価格差が大分狭まっている事が分かる)

また、開発費用は土地に寄ってかかる費用が変わってくるので、事前にそれらの費用を検討の上、土地の購入を進めて頂きたい。


状態が良く開発費用がそれ程、掛からない場合

工業団地以外の土地の場合は、返って高く付く場合も

写真の様なケースでは、造成費用が多額に掛かり、工業団地の方が圧倒的に安い事も多々ある。

また、タイ人の地主は土地の開発までを価格に切り込んでいる場合と、開発は購入者が自身で行う必要がある場合とを事前に確認する必要がある。

※土地代だけを単純に比較すると思わぬしっぺ返しも。


状態が良く開発費用がそれ程、掛からない場合

開発費用の内訳は?

先ほど、開発費用に関して、説明をしたが、開発費用は、大きく以下の3つに分ける事が出来る。

1.造成費用盛土や、地盤改良、整地化の費用など

2.インフラ整備費用電気、上水、下水、ガス

他には、ごみ処理や、工業団地の塀や排水口などの洪水対策や排水ポンプの設置、工場の設立をサポートする事務所、工業団地内の飲食店、税関出張所、IEATの出張所、宿泊施設など、工業団地には多くのインフラが整備されている。

3.建築申請、操業申請などの費用

申請費用などの中には、経費で落とせないよう費用が掛かる事もあるので、そうした見えない費用が多額に掛かる事もあるので注意が必要である。

一般の土地での隠れリスク

「工業団地」と「一般の土地」で見てきたが、比較をしてやはり「一般の土地」の方が安い、となった場合には、 「一般の土地」の方がお得と感じるだろうが、

見えないリスクも重々検討が必要である。例えば、工業団地でない為に、周りの近隣住民よりの騒音、振動、悪臭などの問題が発生した場合に抗議が来たり、

洪水対策などは一企業で対策するには費用が掛かり過ぎる場合がある。

また、政府関係機関への働きかけなども、大手のデベロッパーだからこそのコネクションにより、スムーズに進むだろうが、一企業ではそう云った対応も難しい。

その辺りを検討の上、専門家に相談する事をオススメしたい。

※当サイトでは、くどいようだが 『(工業団地以外の)一般の土地』を購入しての工場建設を推奨するものではない。特に『不動産業界』は海千山千の世界なので十分そのリスクを考慮頂く事を強く願う。

何故、 「(工業団地外の)一般の 土地」の購入するのか?

以上、購入に関してのメリット・デメリットなどを説明してきたが、 最後に、何故 「(工業団地外の)一般の土地」の購入するのか?に関して、「タイ工場ドットコム」サイトへのお問い合わせを頂いた顧客からの理由をご紹介したい。

1.場合によっては、土地の取得の価格が抑えられるから。
どうしても予算が少なくて、工業団地内に購入を検討したが、予算が合わなくて致し方なく、少しでも安く購入できないか?と悩んだ末に「一般の土地」を検討した、と言うケース。

2.小さい面積の土地が購入したいから。
通常工業団地では、5ライ(8,000平米)位の販売がミニマムの広さになってくるが(稀に、3ライの土地の販売がある) 、更に小さい土地を購入希望で希望の土地がなかったので、「一般の土地」で検討した、と言うケース。

3.「うちは中小企業なので大手さんと同じ様にやっていては勝てないから」

うちは中小企業なのでより険しくても、他社が進まない道を切り開いて行く、と言う方針で「一般の土地」で検討した、と言うケース。

タイ工場ドットコムでは、以上を踏まえて、工業団地以外の土地もご紹介しているので、是非、ご検討の場合は無料相談をお申し込み頂ければと思う。
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